En forældrelejlighed kan være løsningen på dit barns boligproblem, men er samtidig indgangen til en helt ny tilværelse som selvstændig erhvervsdrivende, der kan rumme skattemæssige udfordringer.
Køber du f.eks. en ejerlejlighed eller et parcelhus for at leje denne ud til deres barn, bliver du rent skattemæssigt automatisk selvstændig erhvervsdrivende på lige fod med alle andre ejendomsudlejere.
Det behøver dog ikke komplicere din tilværelse – især ikke, hvis du fra starten er opmærksom på følgende forhold:
Gør det nemt for dig selv
Du føre regnskab med dine indtægter og udgifter vedrørende din udlejningsvirksomhed. Det er derfor en rigtig god idé at oprette en separat bankkonto hvorpå huslejen kan indbetales, og hvorfra alle udgifter vedrørende lejligheden kan betales herunder også ydelser på lån m.v.. Det vil gøre det nemmere, når årsregnskabet skal laves og er en forudsætning for at bruge den særlige virksomhedsskatteordning.
Fastsættelse af huslejen – markedsleje
I princippet er du frit stillet i forhold til, hvor stor en husleje du vil afkræve dit barn, men sætter du lejen væsentligt under markedslejen – altså det beløb, som du ville have afkrævet en uafhængig lejer – risikerer du, at SKAT gør indsigelse. I skatteregnskabet skal du som reglerne er indtægtsføre en husleje svarende til markedslejen. Det er en god idé at lave en skriftlig lejekontrakt og en nødvendighed, hvis dit barn skal kunne søge om boligsikring.
Lader du dit barn bo til en pris, der ligger under markedslejen, så vil forskellen mellem det beløb, som dit barn betaler og det beløb, der anses som markedslejen, være at betragte som en gave til dit barn. Derfor kan fastsættelsen også have indflydelse på, hvor store afgiftsfri gaver du ellers vil kunne give dit barn i året efter reglerne herom.
Du kan spare skat ved at planlægge istandsættelse af lejligheden
I dit skatteregnskab kan du fratrække udgifter til vedligeholdelse af lejligheden, men ikke udgifter til forbedring af denne. Ofte kan det være svært at afgøre, om der er tale om det ene eller det andet. Skattemæssigt gælder derfor en særlig regel i de første 3 år efter købet. I den periode kan udgifter til istandsættelse, som ikke overstiger 25 % af årslejen eksklusive varmebidrag, normalt uden videre fratrækkes som vedligeholdelse. Hvis du udlejer et parcelhus eller en to-familieejendom til dit barn og afholder istandsættelsesudgifter, er det maksimalt 35% af årslejen der kan fratrækkes i skatteregnskabet som vedligeholdelse.
Hvis der i et år ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del overføres til det efterfølgende år. Hvis de faktiske udgifter derimod overstiger det maksimale fradrag, kan den overskydende del ikke fratrækkes i et efterfølgende år. Selvom det måske kan være fristende at klare hele istandsættelsen straks efter købet, kan det skattemæssigt altså være klogt at fordele arbejdet over en lidt længere periode, hvis dette er omkostningstungt.
Ændring af forskudsopgørelsen
Afhængig af størrelsen af dine finansieringsudgifter – samt udgifter til istandsættelse af lejligheden – kan udlejningen samlet set lige så vel ende med et skattemæssigt underskud som et overskud. Uanset hvad, kan det være en god idé at ændre din forskudsopgørelse med et estimeret resultat af udlejningsvirksomheden.
Ejendomsværdiskat
Du skal ikke betale ejendomsværdiskat af ejendommen/lejligheden, da den ikke står til din rådighed. SKAT beregner imidlertid automatisk ejendomsværdiskat, hvis du ikke via TastSelv markerer, at ejendommen er udlejet. Find ejendommen i din skattemappe og angiv, at den er udlejet 360 dage om året. Indberetningen skal kun foretages for det første år.
Et senere salg af ejendommen
Når dit barn ikke længere ønsker at bo til leje i din ejendom kan det måske være, at du ønsker at sælge ejendommen igen. Det kan også være, at dit barn ønsker at købe lejligheden af dig.
I den forbindelse anbefaler vi at du søger rådgivning om de skatte- og gaveafgiftsmæssige forhold der opstår ved et salg.
F.eks. skal du være opmærksom på, at en skattemæssig avance eller et tab skal med på selvangivelsen hvis du ikke selv har boet i ejendommen i ejertiden.
Sælger du til dit barn skal du også være opmærksom på hvilken værdi I handler til da er er specielle regler for, hvor billigt ejendommen kan afstås til uden at der bliver tale om evt. gaveafgift.
Kontakt os
Hvis du har spørgsmål til ovenstående er du naturligvis velkommen til at kontakte din sædvanlige kontaktperson hos RevisorGruppen på telefon 62 22 02 12.
Tilmeld dig til nyhedsbrev
RevisorGruppen er den del af danrevi-samarbejdet. Har du lyst til at modtage aktuelle nyheder vedrørende skat, moms og afgifter så tilmeld dig danrevis nyhedsbrev der udsendes 1 – 2 gange pr. måned.
Tilmeld dig ved at klikke her >>
RevisorGruppen
Vestergade 165 A, 1. sal
5700 Svendborg
Tlf. 62 22 02 12
info@revigruppen.dk
www.revigruppen.dk